Simulation
Zentraler Aspekt in der Entwicklung einer Betreiberimmobilie ist die Wirtschaftlichkeitssimulation, welche die Betriebs-rechnung des Betreibers und die Investitionsrechnung vereint. Aufgrund der langen Dauer der Mietverhältnisse, der Grössen-ordnung der Investition und der Komplexität der Mietverträge ist der Planungshorizont einer Simulation auf üblicherweise 15 Jahre ausgerichtet.
Die Simulation bietet die Möglichkeiten, in einem frühen Projektstadium die Konzepte auch auf einer monetären Ebene zu vergleichen. Im weiteren Verlauf ist die Simulation ein Instrument für die Betreiberauswahl, die Wahrung der wirtschaftlichen Interessen während des Baus oder das Redevelopment eines Objektes.
Komponenten
Raumprogramm
Das Raumprogramm dient der Ermittlung der benötigten Flächen für ein Hotelkonzept. Die Flächen für verschiedene Verwendungszwecke werden ausgewiesen (Lobby, Hotelzimmer, Küchen, Gastrobereich, Personalräume etc.).
Anlagekosten
Die Kosten der Investition werden in den Anlagekosten ermittelt. Aufgrund der im Raumprogramm ausgewiesenen Flächen und des Konzeptes werden mittels Benchmarks die Erstellungskosten des Hotels berechnet. Dies beinhaltet bei Hotelprojekten üblicherweise auch die Betriebsausstattung sowie die operationellen Kosten für TSA, Kleininventar und Pre-Opening.
Betriebsrechnung
In der Betriebsrechnung ist eine mehrjährige Finanzplanung des Betreibers abgebildet. Gegliedert als Erfolgsrechnung sind die Aufwände und Erträge nach Profitcenter aufgelistet und die jeweiligen Gewinne oder Verluste ausgewiesen.
Personalaufwands
Ein Grossteil der Kosten im Betrieb fällt beim Personal an. Darum ist eine detaillierte Ermittlung des Personalaufwands unerlässlich für die Berechnung des Erfolgs.
Mietertrag
Betriebs- und Investitionsrechnung schneiden sich beim Mietertrag: die Mieten sind zentrale Einnahmen für den Investor und eine nicht unwesentliche Aufwandsposition beim Betreiber. Die Strukturierung der Mieten kann bei einem Hotelpachtvertrag verschiedenste Formen annehmen; sie sind pro Konzept und Betreiber unterschiedlich.
Investitionsrechnung
In der Investitionsrechnung sind die Anlagekosten den Einnahmen gegenübergestellt und die gängigsten Verfahren zur Errechnung der Finanzkennzahlen kommen zum Einsatz.
Finanzierungsmodell
Das Finanzierungsmodell zeigt dem Investor die Möglichkeiten zur Optimierung der Eigenkapitalrendite
Erneuerungskosten
Essenziell für die Hotelinvestition sind die Erneuerungskosten. Die Zahlungen in einen entsprechenden Fonds haben beträchtliche Auswirkungen auf der Investoren- sowie der Betreiberseite.